2 A2 ]$ m- ]; c$ V; Y `8 t目前可以演繹的幾種渠道是，借新債還舊債，把償債壓力后延，或者借助全面通貨膨脹減少債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果說借新債還舊債是聊勝于無，那么，地方政府憑借房地產(chǎn)業(yè)來紓緩債務(wù)壓力就是常見的做法?，F(xiàn)在，收取土地出讓金是地方政府的一大財源。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在不少地區(qū)占地方財政收入的50%以上。$ l' }- H; y! ?: [ D( I+ m+ y
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2009年全國土地出讓收入約為14239億元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP規(guī)模的3%。以2009年的土地銷售收入來償還6萬億元地方融資債務(wù)的存量，需要約4至5年時間。而且，這還不包括債務(wù)利息。正是憑借著交投活躍的土地市場，尤其是隨著土地價格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)業(yè)與地方財政密切相關(guān)，地方債務(wù)綁架了房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟(jì)：雖然2009年的“保八”取得成功，但地方政府短期內(nèi)不可能收回房地產(chǎn)項目，只能繼續(xù)賣地。 + S' l1 B( r7 o 6 V7 c4 I( S$ F2 a6 j2 U. e+ L Q3 P隨著“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控一系列“組合拳”的亮相，人們不禁會問，2010年到2011年，隨著房價的滯漲，價格高企的土地還會有買家嗎？另外，土地價格會不會縮水？這些政策能否收到效果，誰也沒有把握。目前，地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款，樓價將是這類貸款質(zhì)量最大的影響因素。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)一年以上的低迷和下滑，對地方政府就會有相當(dāng)大的影響。7 O, L a$ |. N# x# u0 f2 k$ J
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分析人士認(rèn)為，如果沒有土地交易，許多地方的經(jīng)濟(jì)恐將躑躅難前。一旦地價上漲的勢頭被遏止，地方政府不但難以再用發(fā)展地方公共事業(yè)為借口搞拆遷和建設(shè)，連支付利息都困難。而信貸擴(kuò)張的最大驅(qū)動力是政府投資平臺的信貸需求以及他們擴(kuò)充土地儲備的能量。從這一點看，政府目前出臺的調(diào)控手段不可能從根本上解決房地產(chǎn)問題。地方政府為了償債，必然想盡辦法培養(yǎng)“地王”，增加房地產(chǎn)的稅收和各種收費。$ E& C" o$ l- ?* Y5 B5 _2 T
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目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的總支出中，流向政府的部分所占49%。如果地方債務(wù)風(fēng)險爆發(fā)，許多項目難免會半途而廢，地方政府融資鏈條面臨斷裂，很多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可能停頓。更為重要的是，房價、地價一旦下跌，地方投資增長將會受到較大影響。一些地方已經(jīng)嚴(yán)重透支了未來的財力，例如湖北、重慶等地過大的投資計劃是建立在高負(fù)債基礎(chǔ)上完成的，而賣地所獲得的收入則是財務(wù)支撐。) P+ \+ {2 ~. }2 d
: s% F8 ]- U! }9 z3 W' D3 W人們對高房價深惡痛絕，也看到了問題的實質(zhì)，但是，那誰又能撼動地方政府的土地財政呢？因為房地產(chǎn)業(yè)實在太特殊，它與地方政府存在千絲萬縷的關(guān)系。多年來地方政府對土地財政的依賴，不是一朝一夕就可以改變的。缺了房地產(chǎn)這一角色，就等于失去了財源，地方政府債務(wù)將會雪上加霜。; `/ T+ F2 b+ p' K2 r