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 萬(wàn)華山. z# {. D* U9 s/ \
第一章 1 @# d" ?, n- K! T4 c+ }
項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性5 h2 b$ m- X2 [# B7 P$ Z( I0 D
一、項(xiàng)目概況+ P S1 l+ J6 o2 X& g
項(xiàng)目名稱：萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)
5 g* x& T3 p/ k, O3 b0 e 項(xiàng)目性質(zhì)：開(kāi)發(fā)擴(kuò)建5 M2 [1 A; X: n( Q3 R
項(xiàng)目承辦單位：戶縣萬(wàn)華山朝陽(yáng)景區(qū)
2 y4 \; p7 e1 V' _: H 項(xiàng)目建設(shè)地址：陜西省西安市戶縣太平旅游區(qū)三橋峪
5 r; m/ R1 O& {/ b$ v. _' w8 h 項(xiàng)目范圍：萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)北起太煤公路，南至秦嶺朝陽(yáng)洞，西起杜家梁，東至萬(wàn)華山頂峰，項(xiàng)目總面積2133公頃(21平方公里)。
6 b; p+ J1 t% K8 B 項(xiàng)目總投資：6100萬(wàn)元人民幣。% B5 ?2 Y' v8 k) L) e4 V
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性! Q/ o0 Z: A2 c) X, K# `/ K; u
1、符合陜西旅游發(fā)展的需要8 Z# j L2 \* T$ j: h/ U
按照省政府“人文陜西·山水秦嶺”的旅游發(fā)展總體思路，做大做強(qiáng)大秦嶺旅游圈和文化旅游產(chǎn)業(yè)，打造“人文陜西·山水秦嶺”精品旅游項(xiàng)目。
6 o' M# @1 h8 U8 L 2、豐富大秦嶺國(guó)家中央公園旅游產(chǎn)品類型的需要7 e% D; a" A) y7 U5 e1 R
隨著大秦嶺國(guó)家中央公園旅游品牌的建立，秦嶺沿線旅游產(chǎn)品類型及周邊旅游客源市場(chǎng)將日趨成熟與完善。萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)項(xiàng)目立足陜西秦嶺、以盛唐文化傳播和綠色生態(tài)旅游為特色，其項(xiàng)目建成將極大的促進(jìn)秦嶺國(guó)家中央公園旅游產(chǎn)品類型的豐富與完善。
! A! O' k3 {8 G/ ?# h! d# g5 V% T 3、擴(kuò)展區(qū)域旅游發(fā)展軸線的需要- x' G- ]+ Z* [/ H5 g1 W
我省明確提出加快發(fā)展秦嶺旅游戰(zhàn)略思路，隨著秦嶺環(huán)山旅游專線和西太公路的開(kāi)通，大秦嶺旅游帶現(xiàn)已具備了面向西安、咸陽(yáng)及周邊市縣的廣闊客源市場(chǎng)，戶縣作為大秦嶺帶的重要區(qū)縣、隨著大秦嶺旅游帶的全面開(kāi)發(fā)，萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)成為重要區(qū)域。
6 Z3 H u3 d3 A/ e! B+ i 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析- _; `2 s9 s& U% J8 D! M
 旅游景點(diǎn)示意圖
* l8 d- v2 E. E5 Z 一、區(qū)位條件分析+ Q3 p) v0 @: h0 s& b) M
萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)位于西安市西南，旅游環(huán)境依托秦嶺北麓這一天然綠色長(zhǎng)廊，地處秦嶺環(huán)山游線南部太平嶺旅游黃金地段，距離西安48公里，咸陽(yáng)52公里，環(huán)山旅游公路橫穿東西，西太公路直入峪口，交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。4 Y0 l: X. K4 @( ~' D
二、資源概況3 u6 T+ L/ C" \' \, S; [: {
1、東路：人文景觀線萬(wàn)華山# n' A8 h- ^% `2 Y. i
萬(wàn)華山位于秦嶺山脈太平峪南12公里處，萬(wàn)華山主峰海拔1917米。共九峰，呈花狀和橡山、草坪崗并稱凌霄三峰。據(jù)明萬(wàn)歷四十六年(1618年)《戶縣志》記載：萬(wàn)華山在盛唐時(shí)期稱為“云際寺”云際寺大約創(chuàng)建于北周初年(561年)建寺后香火一直旺盛，當(dāng)時(shí)寺曰：“居賢捧日寺”。盛唐之際，高宗總章元年(668年)新羅國(guó)(南朝鮮)國(guó)王之孫圓測(cè)來(lái)云際寺隱居靜修從事佛經(jīng)著疏達(dá)八年之久。唐高祖李淵及太宗李世民曾多次瀏覽于此山寺，賞游參佛。由于唐王多次來(lái)萬(wàn)華山觀花游玩，使該寺成為盛唐時(shí)期終南山佛教名寺。萬(wàn)華山其建筑歷史悠久，文化遺產(chǎn)底蘊(yùn)深厚。萬(wàn)華山名勝風(fēng)景區(qū)，四季景色宜人，以高、險(xiǎn)、奇、秀有“小華山”之稱，主峰山寺高遠(yuǎn)無(wú)際，昔日坡峰，野花萬(wàn)種，色彩各異，宜人賞游。
( m! }2 C& r9 P# _ 2、西路：高山風(fēng)景區(qū)朝陽(yáng)洞
6 a9 d( q9 { X8 L0 O2 ]. x 原始高山風(fēng)景朝陽(yáng)洞坐落秦嶺主峰北部，原始?xì)庀庥?。朝?yáng)洞是古人類生息洞穴遺跡，一座雄偉壯麗巍巍巖石上形成圓形巨洞，圓如雞蛋，人皆稱奇，洞口面向朝陽(yáng)，紅日東升，陽(yáng)光盡納故稱“朝陽(yáng)洞”。據(jù)有關(guān)考古專家分析此洞穴是遠(yuǎn)古人類生息活動(dòng)的洞穴遺跡。朝陽(yáng)洞風(fēng)景有：“羅漢洞、寄馬樁、拜將臺(tái)、靈官殿、鐵板溝等”幾十個(gè)景點(diǎn)，是一幅天然歷史博物館、奇花異石、千姿百態(tài)、珍稀動(dòng)物種類繁多，喬木遮天蔽日，樹(shù)下苔蘚柔軟厚實(shí)猶如地毯，負(fù)氧離子含量特別豐富，是登山旅游，探洞神游的特色大自然風(fēng)光游覽長(zhǎng)廊區(qū)。
' F D0 u( y$ `% `1 o 3、三橋峪山水資源
, f9 i9 [! y" W4 b 三橋峪位于秦嶺北麓戶縣終南山脈，是一處集山水森林奇峰峽谷，自然風(fēng)光優(yōu)美，溝峪全長(zhǎng)13公里，森林面積12215畝(814公頃)，年平均氣溫13℃，河水資源豐富。三橋峪屬于戶縣太平峪旅游管委會(huì)一個(gè)行政村，該村總?cè)丝?43口，2008年國(guó)家移民搬遷17戶87人口，現(xiàn)在還剩余18戶56口人居住峪內(nèi)。推動(dòng)景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)全面規(guī)范整體發(fā)展，村民遷移工程有較大的可開(kāi)發(fā)空間和價(jià)值提升潛質(zhì)。+ e8 f( g/ x3 U( k5 S% J% X6 C/ C
三、現(xiàn)狀分析& o, B6 P. `" C$ C6 P& t) H
1.景區(qū)現(xiàn)狀1 T( _) |* K" T! c6 b% E; ^
戶縣萬(wàn)華山朝陽(yáng)景區(qū)是2009年5月25日，經(jīng)西安市戶縣工商行政管理局審批注冊(cè)旅游經(jīng)營(yíng)實(shí)體，主要從事于旅游、觀光、停車(chē)、休閑服務(wù)、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)等。景區(qū)經(jīng)過(guò)近三年來(lái)對(duì)交通道路水泥硬化，設(shè)施建設(shè)、宣傳推廣，有力促進(jìn)了旅游前期發(fā)展。2010年呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭，年接待游客約5萬(wàn)人次，景區(qū)內(nèi)“農(nóng)家樂(lè)”和“鱒魚(yú)餐館”生意越做越火，游客人次快速升溫，每逢春夏之際雙休日、游客人數(shù)爆滿，交通堵塞常常發(fā)生，使景區(qū)呈現(xiàn)面臨解決交通堵塞的格局。萬(wàn)華山朝陽(yáng)景區(qū)有著豐富的自然景觀資源和人文旅游資源，具有廣闊全面開(kāi)發(fā)前景，朝陽(yáng)洞風(fēng)景區(qū)域和萬(wàn)華山(云際古寺)、橡山寺、草坪崗、都尚未開(kāi)發(fā)。為進(jìn)一步在這秦嶺太平峪黃金游線區(qū)位、做大做強(qiáng)旅游業(yè)提升與發(fā)展，在全國(guó)乃至全球都有較大的可開(kāi)發(fā)空間和價(jià)值提升潛質(zhì)。
8 o# z6 u5 y- x 2.擬建地塊現(xiàn)狀
3 X Z {# U/ F4 o8 y& r 擬開(kāi)發(fā)區(qū)面積約2133公頃，南部為秦嶺朝陽(yáng)洞山脈，北部為太平峪河、東部為草坪崗至老碗溝，山麓起伏有致，水源充足，沿山脊的可建設(shè)用地空間約600多畝，是旅游綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃建設(shè)的主要用地空間。
7 J1 O K* E; O, f 3.結(jié)論構(gòu)思
; O$ U9 U. y' m$ B0 \9 h. V8 n( m5 L 擬開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)萬(wàn)華山朝陽(yáng)景區(qū)前期的客源人脈已成熟級(jí)段。為進(jìn)一步打造秦嶺戶縣精品旅游區(qū)、深度挖掘景區(qū)內(nèi)文化資源和產(chǎn)業(yè)資源。建設(shè)一個(gè)多功能復(fù)合型生態(tài)文化特色旅游區(qū)，借助環(huán)山旅游帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)與西安漸趨便利的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托大秦嶺國(guó)家中央公園的生態(tài)背景以及規(guī)劃深厚的文化底蘊(yùn)，緊跟大休閑時(shí)代的旅游發(fā)展方向，通過(guò)對(duì)多類型資源整合提升，發(fā)展開(kāi)發(fā)格局的構(gòu)建，建立山、苑、谷協(xié)調(diào)規(guī)劃發(fā)展布局的新模式、打造出精品特色生態(tài)文化旅游區(qū)。/ T' T& M$ A8 Y, p' S1 w
第三章 1 W5 m: l' R0 \
項(xiàng)目規(guī)劃方案8 y0 q* f5 {' q
一、項(xiàng)目總體構(gòu)思" J, ^4 @; ]- u. ~9 B9 H
1.總體定位
$ h$ w- z* L' I" C8 I. F# ] 以名山、名人、名泉為品牌特色，以尋根祈福，生態(tài)觀光，度假體驗(yàn)，商務(wù)會(huì)議，特色飲食，戶外運(yùn)動(dòng)，養(yǎng)生社區(qū)為核心功能的都市近效型國(guó)家AAAA級(jí)綜合型生態(tài)文化旅游景區(qū)。" E: b) x# |1 Z; W( l! I
2.形象戰(zhàn)略目標(biāo)
. _) C) k* W+ R1 N7 o- } 盛唐萬(wàn)華山·終南福安境" k5 J2 |) \: ~! }7 a1 C
(盛唐時(shí)期萬(wàn)華山是終南山佛教名寺，唐王皇子賞游參佛、為龍脈之地象，至今皇家風(fēng)尚猶存)
, D+ r! n8 d3 W ★ 華夏佛教文化尋根祈福朝覲圣地! O. G# k$ k# N u/ \: T/ Q
★ 陜西省秦嶺北麓旅游產(chǎn)業(yè)帶上的明珠型精品景區(qū)
* x/ q: K8 W+ L ★ 西咸國(guó)際化大都市近郊休閑度假旅游目的地5 d6 n( K8 O+ B# a6 b
★ 都市大眾重復(fù)型假日休閑經(jīng)濟(jì)消費(fèi)首選地+ h5 X. h6 \/ \+ h& U U3 K
★ 盛唐文化根源祖脈的全景游覽園) s; {& _9 K0 ?+ ?% V
★ 國(guó)家AAAA級(jí)生態(tài)文化景區(qū)+ V$ o$ S! W7 @; j* i
空間布局規(guī)劃說(shuō)明
& ~4 V* ^ X% t( D0 s 1、景區(qū)空間布局說(shuō)明
( W- g: h- L8 M: ~# m 位于規(guī)劃區(qū)由老碗口向東人文景觀線萬(wàn)華山和西路朝陽(yáng)洞風(fēng)景區(qū)延伸是旅游區(qū)主要的宗教文化體驗(yàn)和原生態(tài)旅游觀光區(qū)域，沿線景點(diǎn)眾多?？善刚?qǐng)專家考察地形、地貌、物種資源規(guī)劃沿河、吊橋、游路棧道，設(shè)計(jì)旅游休閑觀光游道，構(gòu)建生態(tài)文化景觀長(zhǎng)廊。. Z" B8 L% y! B4 R
(1)山頂觀景臺(tái)：為游客提供觀察風(fēng)光的獨(dú)特角度，無(wú)限風(fēng)光盡收眼底，體會(huì)“一覽眾山小”的感覺(jué)。$ a; c% n/ [+ C0 X& o2 }
(2)高空滑索道：利用凹形山谷搭建索道，游客可借助高差進(jìn)行高空滑翔體驗(yàn)。
0 l- `9 h% d, L) \4 X, E (3)懸崖攀巖場(chǎng)：景區(qū)峽谷諸多山峰懸崖峭壁，因而可選擇合適的巖壁建造攀巖，崖降運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。
! C3 Q$ s2 C; Q4 d- ~7 a3 l (4)山頂木屋：景區(qū)游道沿線設(shè)建休息木屋亭，錯(cuò)落有致，古樸特色，讓游客擁有融入自然的小別墅。 K) \9 b2 \& K, a" T) H+ k N8 R
(5)戶外拓展基地：遠(yuǎn)離都市，在戶外運(yùn)動(dòng)中享受大自然風(fēng)光，已成當(dāng)下人們野外活動(dòng)的首選，景區(qū)成立戶外運(yùn)動(dòng)，游憇帶，建設(shè)拓展培訓(xùn)基地，組織戶外聯(lián)盟協(xié)會(huì)，組織登山、科普、野營(yíng)、CS、攀巖、郊游，拓展訓(xùn)練等戶外項(xiàng)目。
* R% W8 w/ i8 ~ c6 ~* u& V (6)寫(xiě)生攝影基地：朝陽(yáng)洞風(fēng)景區(qū)，四季風(fēng)光優(yōu)美，野生動(dòng)植物和天然中草藥500多種，是高校課外寫(xiě)生，影視劇拍攝的絕佳外景地。建立景區(qū)寫(xiě)生攝影基地，為客戶群提供自然山水，地質(zhì)地貌，人文歷史，科普教研寫(xiě)生方案、與陜、川、甘等的高校以及影視制作公司進(jìn)行合作，通過(guò)藝術(shù)作品直接或間接宣傳景區(qū)的一山一水無(wú)限風(fēng)光。4 c9 C% }& V: X# {( \* ?. ]
2、旅游項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)譜系
( z' ~2 p, z0 b4 |3 Q" [ 旅游區(qū)根據(jù)旅游資源賦存以及開(kāi)發(fā)潛力，在旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)，共形成了五大核心項(xiàng)目板塊。$ h# I3 f$ i, D8 D: [
8 j, ]8 X8 Q K: g, o: a- { K
1.“萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)”入口服務(wù)板塊% P7 j' a/ e) u6 b. I5 V2 [, L& D
·位置范圍：三橋峪口北端，面積(8畝): B2 ?. {5 X1 y8 G; [6 ~2 g
·功能定位：游客集散，旅游區(qū)主入口，景區(qū)第一印象區(qū)。
( f# o, t; T9 D8 Y ·建設(shè)思路與內(nèi)容：通過(guò)大型入口主題雕塑構(gòu)建“盛唐萬(wàn)華山、終南福安境”入口山門(mén)，給人以雍容華貴，吉祥如意的視覺(jué)心理感受，建設(shè)生態(tài)停車(chē)位，游客接待服務(wù)中心，引導(dǎo)游客進(jìn)入旅游區(qū)內(nèi)部游覽。
& P8 r; h3 F, A7 \; @/ W 2.“親水長(zhǎng)廊”休閑飲食板塊9 F" J* u; n# t& H: a% Y; s2 m5 Q
·位置范圍：爐子石沿河岸至老碗口。面積約(150畝)
+ z! R/ k( L7 h+ A% g ·功能定位：山野綠色飲食，親水垂釣樂(lè)趣，休閑觀光體驗(yàn)。) `% s8 Y2 W' ?/ z. E
·建設(shè)思路與內(nèi)容：打造秦嶺北麓旅游特色山野飲食服務(wù)精典板塊，結(jié)合景區(qū)山泉水景，搭建河道空中樓閣，布局景觀溪水，親水長(zhǎng)廊，擬建山頂星級(jí)賓館，營(yíng)建多元化旅游度假環(huán)境。
. l( F! m: L2 \# Z/ P& U 3.人文景觀線萬(wàn)華山板塊
, _' G( _" v! g: o0 l7 I ·位置范圍：萬(wàn)華山旅游路線全長(zhǎng)6公里，面積約為(530公頃)。- V; v1 D. h: b0 u8 N
·功能定位：歷史遺跡，旅游觀光，佛教祈福等功能。
( k5 R# `9 X* k; h% {% L9 g p( B* n ·建設(shè)思路與內(nèi)容：建設(shè)萬(wàn)華山的山門(mén)和客棧，規(guī)劃棧道高空索道，山頂觀景臺(tái)，結(jié)合景點(diǎn)特色亮點(diǎn)，以山、苑、谷，協(xié)調(diào)布局建設(shè)一個(gè)特色文化旅游觀光區(qū)，擴(kuò)建、提升萬(wàn)華山(云際古寺)現(xiàn)有建筑規(guī)模和佛事標(biāo)準(zhǔn)，舉辦萬(wàn)華山，橡山寺，大規(guī)模佛事活動(dòng)，打造盛唐萬(wàn)華山旅游區(qū)在國(guó)內(nèi)外宗教文化知名度。* h# H Q/ E" X2 D$ u2 `
4.朝陽(yáng)洞戶外運(yùn)動(dòng)觀光板塊* ] q) e. M9 E- d
·位置范圍：沿西梯子至朝陽(yáng)洞天然風(fēng)景區(qū)(面積800公頃)。
2 j" K" t" g8 L1 v& l ·功能定位：戶外運(yùn)動(dòng)基地，拓展攀巖基地、登山游憇。
3 z7 w6 u. F2 n% [ ·建設(shè)思路與內(nèi)容：利用朝陽(yáng)洞秀美風(fēng)光，沿溪谷及山峰懸崖峭壁，開(kāi)辟戶外拓展基地，建設(shè)山林木屋提供高檔服務(wù)的秦嶺戶外旅游運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)進(jìn)行旅游合理化的功能分區(qū)，形成觀光，探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)，康體健身多功能觀光線路格局。
1 c. ^1 h, G( B* w8 @/ u 5.富貴閣豪宅社區(qū)板塊! s- ?+ [$ q9 e z
· 位置范圍：老碗口東南延伸，沿河邊可建設(shè)用地空間(面積600畝)
. n. t! v. Q8 C$ j: D, G ·功能定位：秦嶺山水是富豪養(yǎng)生居住的天堂，秦嶺山水是養(yǎng)生生活的領(lǐng)跑著。
# X2 |) y3 D5 |; T- D ·建設(shè)思路與內(nèi)容：依托秦嶺山水生態(tài)資源，建設(shè)唐韻濃厚，養(yǎng)生別墅分部群、老年公寓、富豪別墅，以不同多種樣的旅游產(chǎn)業(yè)，滿足不同層次需求，創(chuàng)造多功能度假養(yǎng)生社區(qū)，為陜西、甘肅、山西、河南等中西部市場(chǎng)，特別是銀發(fā)市場(chǎng)，提供療養(yǎng)服務(wù)。
7 o9 n9 x5 N5 T) }6 _, l) B 第四章 客源市場(chǎng)及營(yíng)銷策劃
2 ?; N( O/ }7 Z8 W: _* L8 J 一、客源市場(chǎng)
) H) ]5 q$ i* l0 @ 1.空間客源市場(chǎng)5 }3 w3 ~4 @' g8 v& Q! z
省內(nèi)客源市場(chǎng)：以西安市場(chǎng)和秦嶺旅游市場(chǎng)為主，輻射我省其他縣市客源市場(chǎng)。2 _* T- [$ u ?& {/ {. f/ M- u
國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)：以關(guān)天、成渝、中原城市群三大經(jīng)濟(jì)圈為主，輻射京津唐、長(zhǎng)江、珠江三角洲等傳統(tǒng)客源市場(chǎng)。三大經(jīng)濟(jì)圈及傳統(tǒng)客源市場(chǎng)是西安市的主要客源市場(chǎng)，盛唐時(shí)萬(wàn)華山古寺，作為秦嶺旅游環(huán)山線的璀璨明珠，將吸引大量以西安市和秦嶺旅游帶為旅游目的地國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)人群。/ h0 z/ l! A! O: L/ i% j1 ?
國(guó)際客源市場(chǎng)：港澳臺(tái)、日韓、朝鮮對(duì)中國(guó)佛教文化及盛唐文化具有心理共融性的國(guó)際客源市場(chǎng)：盛唐時(shí)期萬(wàn)華山是南朝鮮太子靜修佛經(jīng)著疏的場(chǎng)所，尋根問(wèn)祖發(fā)揚(yáng)中朝佛教文化具有濃厚的南朝鮮客源市場(chǎng)。
! e- V; H5 m+ p5 Q/ I# J 2.專項(xiàng)客源市場(chǎng)
5 w7 N7 W: N8 F7 z% ? 宗教市場(chǎng)：我國(guó)宗教文化和宗教活動(dòng)具有廣闊的客源市場(chǎng)基礎(chǔ)和影響輻射范圍，盛唐萬(wàn)華山古寺佛教文化遺產(chǎn)底蘊(yùn)深厚，將吸引大批此類游客。
8 B, C- k1 B9 S9 [+ L 銀發(fā)市場(chǎng)：秦嶺山水豪宅社區(qū)將吸引大批高收入的銀發(fā)養(yǎng)生市場(chǎng)。
2 j8 }# {' H I 自駕車(chē)市場(chǎng)：秦嶺環(huán)山游線從景區(qū)北部穿過(guò)，為景區(qū)帶來(lái)了以西安、咸陽(yáng)，郊縣為主的大批自駕車(chē)游客，其中以周未出行、家庭、朋友、團(tuán)隊(duì)出游為主。 F5 e0 S* ^$ l
截留市場(chǎng)：旅游區(qū)位于秦嶺環(huán)山游線和太平森林公園之間，通過(guò)極具沖擊力的景區(qū)入口山門(mén)形象設(shè)計(jì)和豐富多彩旅游項(xiàng)目活動(dòng)，旅游區(qū)將形成一定份額的截留市場(chǎng)。/ M1 j/ H1 C0 Z, A
戶外旅游市場(chǎng)：徒步旅行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，拓展戶外運(yùn)動(dòng)聯(lián)盟的設(shè)立，將會(huì)吸引大批戶外旅游市場(chǎng)。 n: p8 r" h$ m
3.客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)) Z3 O$ R+ V4 H7 w5 {
萬(wàn)華山朝陽(yáng)景區(qū)生態(tài)文化旅游區(qū)建成后，其客源市場(chǎng)影響范圍將具有巨大的空間延展性，考慮景區(qū)初期建設(shè)的游客偏差，旅游區(qū)知名度以及經(jīng)濟(jì)收益的綜合情況，在旅游市場(chǎng)總量預(yù)測(cè)基礎(chǔ)選擇時(shí)，以旅游區(qū)周邊景區(qū)，年游客量為依據(jù)，并綜合景區(qū)近年來(lái)游客容量為基礎(chǔ)，得出旅游區(qū)建設(shè)初期，年游客總量初期為15萬(wàn)人次，中期25萬(wàn)人次，后期35萬(wàn)人次。# T) d/ n% C* z8 l% O% s. H
二、市場(chǎng)營(yíng)銷
! }5 m6 _( a! }2 Y 1.營(yíng)銷理念; {' v5 n& o& k' V, A
基本營(yíng)銷理念：以市場(chǎng)為先導(dǎo)，以銷促效，營(yíng)造市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，以消費(fèi)者為中心，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，傾心服務(wù)：旅游服務(wù)質(zhì)量要高，旅游服務(wù)內(nèi)容不斷創(chuàng)新。
7 X/ B) l) m' ~- H; \; u/ J5 a' R 游客滿意營(yíng)銷理念：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)從而提升景區(qū)形象美譽(yù)度，知名度和游客回頭率。
$ a& g. r9 i8 G. z7 w2 r0 @ 2.營(yíng)銷戰(zhàn)略: b& J6 o5 b `+ C* F
整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略：差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略；網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷戰(zhàn)略：與周邊景區(qū)聯(lián)合營(yíng)銷戰(zhàn)略：品牌戰(zhàn)略。
* W# m, |2 M, y% h% C* [5 y 3.營(yíng)銷方式1 c2 W1 ]) Z B+ s: @
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷——一是旅游區(qū)面向市場(chǎng)大眾直接營(yíng)銷；二是旅游區(qū)通過(guò)旅游中間商(旅游代理商)間接營(yíng)銷；三是旅游市場(chǎng)營(yíng)銷聯(lián)合體。
& ^1 `9 F2 M8 `1 { 政府官方網(wǎng)絡(luò)推廣——由戶縣、西安及陜西省旅游局網(wǎng)站對(duì)萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞景區(qū)進(jìn)行全方位推廣。
, \/ ~7 C3 y3 m* C+ }/ G d! ] 獎(jiǎng)勵(lì)營(yíng)銷——獎(jiǎng)勵(lì)營(yíng)銷由景區(qū)按游客接待量，獎(jiǎng)勵(lì)旅行社，酒店或相關(guān)單位一定的金額數(shù)量，促進(jìn)加大對(duì)景區(qū)推廣傾銷力度。; \7 ?- D# H3 F- I# i
會(huì)議推廣——景區(qū)可通過(guò)政府組織旅游推廣會(huì)，對(duì)外推廣。西洽會(huì)，海外推介會(huì)各種旅游產(chǎn)品交易會(huì)進(jìn)行營(yíng)銷推廣。/ `/ Z1 o! M) f" W" y
廣告媒體及節(jié)慶推廣——推廣渠道包括電視、廣播、報(bào)紙、宣傳冊(cè)以及部分影視及音像制品等，推廣內(nèi)容包括節(jié)事活動(dòng)，旅游畫(huà)冊(cè)，交通路口旅游廣告牌宣傳。2 ~, m3 M* O; \7 F. J
第五章 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃
3 U! u+ L( U6 T; E# u" f2 z 一、旅游交通規(guī)劃
) [ H0 C) p0 [& h& p 構(gòu)建旅游區(qū)系統(tǒng)的交通網(wǎng)絡(luò)，方便車(chē)輛直達(dá)游覽景點(diǎn)。
b* k: L7 E8 B9 i 車(chē)行游道：是旅游區(qū)交通結(jié)構(gòu)的主干部分，提供游客快捷舒適的道路交通服務(wù)。
) z2 l: |& P7 R! s4 D( ?$ W" u, ^+ ~ 主干道為太煤公路至老碗口4公里，寬8米水泥車(chē)道鋪設(shè)。老碗口至東路萬(wàn)華山和西路朝陽(yáng)洞共13公里道路寬度6米水泥鋪設(shè)工程。
: j* d: P+ u/ ~' @3 B9 i 步行游道：滿足游客步行游覽要求，坡度大于15%時(shí)設(shè)石臺(tái)階，并分段留出休息平臺(tái)修筑小木屋或休憇亭。其中，步行主游路、設(shè)于草坪至萬(wàn)華山游覽主要線路寬2米，用石材鋪設(shè)、西路線朝陽(yáng)洞步行游路寬1.5米，用砂土材料鋪設(shè)。局部景觀步行小徑用木制棧道架設(shè)，每500米設(shè)休憩亭，提供游客駐足休息。1 @8 j, {* x {
停車(chē)場(chǎng)：在老碗口岔路處設(shè)生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，可停入300輛。同時(shí)在各大板塊服務(wù)區(qū)均建有小型停車(chē)位或停車(chē)場(chǎng)，以滿足游客停車(chē)需要。( d/ d+ P: v6 g0 n9 B e
二、旅游區(qū)給水排水規(guī)劃$ a5 ^) P, P0 f' R2 N4 s$ @
1.旅游區(qū)給水規(guī)劃6 K5 ]! R6 m/ j& u5 y
采用城市供水設(shè)施，保證供水質(zhì)量。0 D& P- w0 c$ F7 l. Y3 t
2.旅游區(qū)排水規(guī)劃9 L% x1 w, o7 _* U, a
污水處理可采取兩級(jí)處理方法。一級(jí)處理為物理處理，即經(jīng)過(guò)格柵和沉砂池，使固體懸浮物質(zhì)得以分離。二級(jí)處理為生物處理，即利用微生物的生命活動(dòng)，使污水中呈溶解，膠體態(tài)的有機(jī)物質(zhì)轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定為無(wú)害的物質(zhì)。在景區(qū)(點(diǎn))交通干道兩側(cè)，應(yīng)設(shè)置明溝雨水排放系統(tǒng)，以確保道路、服務(wù)區(qū)生態(tài)環(huán)境平衡。9 U) Q( [6 m- E& n0 g" Y; o
三、電力電訊規(guī)劃$ W Q9 l. H! J; R- ~* d
1.旅游區(qū)供電
0 _' F* L5 ~6 j# g8 d 通過(guò)城市供電網(wǎng)絡(luò)供電。
/ s: U5 @2 `6 i. u, W2 w% B9 L. N 2.通訊規(guī)劃
$ n5 M( n- ~. }/ P" ^# I 在游客服務(wù)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)增加電話數(shù)量：加設(shè)無(wú)線通訊基站、增加信號(hào)強(qiáng)度。
0 O4 k, h. S( |* s 3.數(shù)字通訊規(guī)劃
8 A9 a$ c8 p1 d ^ 旅游區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)及對(duì)外網(wǎng)將向?qū)拵ЬC合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)方向發(fā)展。建立游客咨詢服務(wù)中心，為旅游者提供信息服務(wù)。9 u. C% r- _/ o8 j
四、防災(zāi)減災(zāi)規(guī)劃
( i0 o; x+ z% S# [# g& r4 o% B+ E 萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)防災(zāi)減災(zāi)主要針對(duì)山體滑坡、山洪水災(zāi)等，規(guī)劃提升旅游區(qū)建筑消防力度，同時(shí)在山體滑坡和山洪易發(fā)處，植樹(shù)造林，做好水土保持。根據(jù)邊坡特征全面規(guī)劃、分期實(shí)施，通過(guò)施工監(jiān)測(cè)與動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)，適時(shí)調(diào)整邊坡處治工程方案，保證工程施工安全和路基邊坡穩(wěn)定。
6 k. Z4 f# w/ v+ Q 五、綠化規(guī)劃8 r, H$ ^5 L& Z! a' I2 C
沿途梳理山林、水體景觀，在萬(wàn)華山、朝陽(yáng)洞道路沿線成片種植花、木、竹類景觀樹(shù)種，形成綠色長(zhǎng)廊，婆婆美景、構(gòu)成一幅天然的美麗畫(huà)卷。
' e! _; `% L% k9 @6 P. b) u6 M 第六章 項(xiàng)目投資方案與效益分析
4 v4 p# N7 [; F 1.投資計(jì)劃與分析
9 w4 h6 X) c) Y! P0 `8 \ 考慮到旅游區(qū)投資建設(shè)力度強(qiáng)，旅游資源特征和游客資源市場(chǎng)等多方面因素。計(jì)劃將分為兩期項(xiàng)目投入階段，本次規(guī)劃旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)是前期投入階段。后期為景區(qū)開(kāi)發(fā)收益后，資金滾動(dòng)投入“富貴閣豪宅社區(qū)”養(yǎng)生別墅群建設(shè)項(xiàng)目。: \1 m, S6 c+ r1 B+ K
2.投資估算
3 b$ ^! Y. E5 d, x* m' s! v: z 依據(jù)陜西省工程估算建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度和工程建設(shè)強(qiáng)度，本次規(guī)劃旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期總投資約為6100萬(wàn)元人民幣。
4 q4 [. E: k9 h9 y2 n: Z: r! [' _2 s0 F3 e2 l6 x
3.收益分析& Q6 V/ w7 z7 F/ k2 @7 a- ]
根據(jù)景區(qū)2010年接待游客約5萬(wàn)人次實(shí)際情況，并參考同類景區(qū)發(fā)展規(guī)律，開(kāi)發(fā)后旅游發(fā)展規(guī)模整體提升，游客量會(huì)成倍增加，游客市場(chǎng)預(yù)測(cè)分為前三年效益分析，中三年效益分析。
0 k( @& c1 x9 O2 P' X! U3 z1 D. `$ _
(2)中三年每年度效益分析3 \' U' c# C: [2 P( T, I7 @
中三年旅游區(qū)的發(fā)展基本成熟，具有一定的客源市場(chǎng)，知名度的提高，游客人數(shù)將會(huì)大幅度增漲。AAAA級(jí)景區(qū)的成就，門(mén)票將會(huì)提升80元—100元，估算旅游區(qū)年收入純利高達(dá)4560萬(wàn)元。
( ~1 [* z7 A x2 C* _1 _ 每年毛利6160萬(wàn)元－運(yùn)營(yíng)成本1600萬(wàn)元＝4560萬(wàn)元人民幣
& I# C0 _! O! y8 A- H/ ~7 y( z" X9 e (3)后期投資養(yǎng)生別墅效益估算3 t4 t( ~- e+ V* k
旅游區(qū)后期投資定于高檔度假養(yǎng)生獨(dú)棟別墅。主要面向西安、咸陽(yáng)高端消費(fèi)人群。規(guī)劃100套，占地面積約200畝，經(jīng)濟(jì)效益估算約為3.2億元人民幣。
4 d: y8 H1 v) Y# [ 戶縣縣城目前房?jī)r(jià)在3000元/平方米，西安市區(qū)平均房?jī)r(jià)為5000元/平方米左右，別墅約為7000元/平方米參照數(shù)據(jù)，測(cè)算出旅游區(qū)養(yǎng)生別野價(jià)格下：測(cè)算時(shí)分別參考目前近年別墅的平均漲幅(2009年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，未作為測(cè)算指標(biāo)采用)來(lái)測(cè)算旅游區(qū)投入使用時(shí)的價(jià)格，考慮我國(guó)目前的房地產(chǎn)走勢(shì)復(fù)雜性，按照房地產(chǎn)價(jià)格保持不變及下降5%和10%，分別測(cè)算別墅出售收入。& i' g1 O0 b* N( D) n
根據(jù)以上測(cè)算養(yǎng)生別墅出售價(jià)格3.9—5.3億元之間。并估算投資旅游區(qū)養(yǎng)生別墅經(jīng)濟(jì)效益約為：售價(jià)4.9億—造價(jià)1.7億＝3.2億元。$ B: m7 F. Y9 [, P! q1 c" ]' w7 p
(4)投資效益分析
; g# C, i0 M4 f2 y4 @0 r 規(guī)劃期內(nèi)旅游開(kāi)發(fā)投資額為6100萬(wàn)元，三年內(nèi)旅游區(qū)收入可達(dá)6600萬(wàn)元，除去設(shè)施折舊費(fèi)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后三年時(shí)期方可回收全部投資，投資利潤(rùn)率高，回收效益快，充分說(shuō)明這筆投資是高效益投資。6 Z/ p! j5 S( h2 r- W9 m
(5)社會(huì)效益分析
g, A) P7 Y& H) u; m8 l 創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，廣開(kāi)就業(yè)門(mén)路。優(yōu)美環(huán)境，開(kāi)放市場(chǎng)。
1 S- f' ]& c" w, B (6)生態(tài)效益分析
0 A; I* N; w0 f# X+ X+ Q. b 保護(hù)自然環(huán)境，維持生態(tài)平衡，旅游區(qū)的發(fā)展便是旅游景觀得到了美化和改善。
: e# a$ I. l4 t( P 4.投融資金籌措渠道; k! Z8 n' m: U5 P/ K
旅游開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，綜合性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度高，旅游開(kāi)發(fā)的投資涉及到項(xiàng)目建設(shè)的方方面面。旅游業(yè)的社會(huì)化投入和多元化融資將是旅游業(yè)深層次開(kāi)發(fā)的重要途徑，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。有效發(fā)揮多種投資主體的優(yōu)勢(shì)和積極性，多渠道籌集萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)建設(shè)資金。, a8 r, X$ _4 ?5 E: W9 q
招商引資：吸引社會(huì)各類資金投資旅游項(xiàng)目、合資、合作、共同開(kāi)發(fā)萬(wàn)華山朝陽(yáng)洞生態(tài)文化旅游區(qū)。) O* s: p1 c" m; X7 U
銀行貸款：利用銀行中長(zhǎng)期貸款進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資。
3 J2 p( }+ v$ Y: H: i 爭(zhēng)取政府投資：主要用于交通等基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境整治。2 [% M0 U: W n
爭(zhēng)取專項(xiàng)資金：國(guó)家每年都安排一定的財(cái)政資金，用于旅游發(fā)展。3 e; m9 j4 Z8 z# k6 k% ~, b
5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施/ `2 @/ o& Y! g2 B+ K# |0 P
按照旅游景區(qū)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的總體思路，風(fēng)險(xiǎn)管理分為事前防范、事中控制、事后救濟(jì)三大體系，建立景區(qū)管理、公司財(cái)務(wù)、公司法律三大風(fēng)險(xiǎn)防范體制。: ]: z% W n3 G9 ~3 t
(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3 V0 @9 ^$ w& ^, v6 r6 H, v+ m
由于市場(chǎng)存在不確定性，因此必須建立高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，加強(qiáng)景區(qū)宣傳力度，采取積極有效的營(yíng)銷政策：建立游客投訴站、與媒體報(bào)紙等建立良好的合作關(guān)系，樹(shù)立景區(qū)優(yōu)質(zhì)旅游區(qū)形象。
: X* ~& U$ Y/ p (2)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
; l/ i% H. G/ K( a 明確市場(chǎng)定位，堅(jiān)持差異化營(yíng)銷及獎(jiǎng)勵(lì)營(yíng)銷：通過(guò)優(yōu)化旅游套餐及套票。舉辦特色旅游活動(dòng)、吸引客源。5 B$ U8 X( ~6 H/ ?+ ]5 ]
(3)安全類風(fēng)險(xiǎn)2 [ z; Q5 q( q1 ~
落實(shí)安全目標(biāo)責(zé)任制、制定安全管理工作標(biāo)準(zhǔn)，制定應(yīng)急預(yù)案并定期演練，嚴(yán)防安全風(fēng)險(xiǎn)。- S6 I. [! }) _! j' H
(4)投資融資風(fēng)險(xiǎn); ]) U1 t$ Q5 U' q3 c* ?& U9 s9 V
資金供應(yīng)不暢是影響一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的主要風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)源節(jié)流是降低投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑：明確投資主體，享有旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)，將是無(wú)形的資產(chǎn)價(jià)值。# W+ w! Z& Q/ ~9 `
(5)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)7 Y# O: ^% Z& K, Q
由專業(yè)財(cái)務(wù)人員主管內(nèi)部財(cái)務(wù)，外聘有資信的會(huì)計(jì)事務(wù)所，重大財(cái)務(wù)決策通過(guò)董事會(huì)決定，確實(shí)保護(hù)投資者利益。建立財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)籌資，投資、資金回收及收益分配管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
' E: O# d. H, S. O4 c- V& f/ E% N" j) X 第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案
* _: z0 y; H* ]& g. z: B/ h 一、項(xiàng)目主計(jì)劃
/ @4 ^1 l+ R9 m' \6 }' H8 l 通過(guò)萬(wàn)華山(云際古寺)文化根源祖脈的全景博覽園和朝鮮佛教文化尋根祈福朝覲圣地建設(shè)，打造具有國(guó)際知名度的國(guó)家AAAA級(jí)生態(tài)文化景區(qū)。使之成為中國(guó)佛教文化核心展示地，中國(guó)傳統(tǒng)文化精品景區(qū)，成為秦嶺國(guó)家中央公園中的明珠型精品景區(qū)。1 H) v7 b" v; e y$ }
二、策劃與規(guī)劃4 D& X2 t1 [) U
(1)管理構(gòu)架：開(kāi)發(fā)單位及涉及相關(guān)部門(mén)：開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)卣?、各?jí)部門(mén)及協(xié)作單位、建立合理的開(kāi)發(fā)運(yùn)作管理構(gòu)架與管理制度。
, B" n# A$ u' o (2)項(xiàng)目法律文件：以合法的形式、保護(hù)《旅游開(kāi)發(fā)合同》明確開(kāi)發(fā)紅線圖、配套設(shè)施(交通、水電等)、旅游資源開(kāi)發(fā)權(quán)、享有旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，尤其是土地使用權(quán)政策。
3 c) p9 P; X0 l T% `, k8 } (3)項(xiàng)目策劃規(guī)劃：編制《項(xiàng)目建議書(shū)》、《可行性研究報(bào)告》、《策劃方案》、《建筑方案設(shè)計(jì)》、《景觀施工設(shè)計(jì)》等開(kāi)發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃。
0 b# ~8 ~6 b3 y. v- i (4)政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)：項(xiàng)目立項(xiàng)、可研報(bào)告批復(fù)：市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)：國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、林業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)： 《土地證》《規(guī)劃證》辦理、審批：各級(jí)政府支持的實(shí)現(xiàn)：《初步設(shè)計(jì)方案》、《施工圖設(shè)計(jì)方案》審批。
9 M0 G" t6 v9 w$ F 三、投資與建設(shè)3 i" ^, C$ Z! f% {, N3 g% U3 [
(1)投資與融資：設(shè)計(jì)旅游開(kāi)發(fā)投資與融資方案，尋求廣泛的資金渠道，針對(duì)資金方向設(shè)計(jì)投融資方案。
! z# @; P6 I6 M* L (2)招商合作：針對(duì)專題項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的投資對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。
. w0 a7 N$ [- q& |' A" M& i! H (3)建設(shè)工程：相關(guān)規(guī)劃方案出臺(tái)：建設(shè)準(zhǔn)備，委任項(xiàng)目經(jīng)理，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，開(kāi)工前準(zhǔn)備完成：聘請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)顧問(wèn)：建設(shè)控制，開(kāi)工后工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財(cái)務(wù)控制等，工程驗(yàn)收及項(xiàng)目投入使用。
: K& Q5 o' q N2 v1 l 四、經(jīng)營(yíng)與管理( v$ b& _7 ^6 b& {8 _
(1)開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備：辦理證照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)、物價(jià)等相關(guān)手續(xù)?；I集資金，招聘、培訓(xùn)員工、采購(gòu)物資：健全機(jī)構(gòu)及規(guī)章制度，明確投資主體，決策機(jī)構(gòu)、所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、開(kāi)業(yè)方案的設(shè)計(jì)與實(shí)施。
5 y" f% C1 Y) n" t: V/ V (2)旅游管理：編制《旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化管理文本》，景區(qū)AAAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化管理，景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)流程、員工素質(zhì)達(dá)標(biāo)，游客體驗(yàn)完美的服務(wù)過(guò)程：《旅游區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)》、編制《等級(jí)評(píng)定資料》，申報(bào)AAAA級(jí)旅游區(qū)。$ P P- N7 \9 N: D6 x
(3)旅游營(yíng)銷：編制《旅游區(qū)營(yíng)銷方案》、開(kāi)發(fā)高、中、低旅游產(chǎn)品適應(yīng)旅游消費(fèi)市場(chǎng)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)大的旅游產(chǎn)品和客戶，策劃旅游節(jié)慶，促銷活動(dòng)等：營(yíng)銷組織管理、開(kāi)發(fā)旅游圖冊(cè)、光盤(pán)、旅游廣告等，進(jìn)行旅游推廣。
( A- A# S! e# l1 d9 ?. C7 ]6 @. y |
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發(fā)表于 2011-6-14 15:59:25
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